La copropriété se refait la façade

La copropriété se refait la façade

« Initiative copropriétés » est une stratégie nationale d’ampleur qui cible prioritairement les situations les plus graves – les copropriétés très dégradées et dégradées – tout en apportant des solutions de prévention et d’accompagnement.

C’est une démarche partenariale inédite qui associe l’État et les collectivités locales. Les opérateurs de l’État, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), travailleront avec des acteurs d’envergure dont le soutien est garant de la réussite.

Un constat partagé
Le phénomène des copropriétés fragiles ou dégradées concerne l’ensemble des territoires. Il a fait l’objet de nombreuses interventions publiques locales et nationales depuis plus de 40 ans. Mais la situation demeure inquiétante. Certaines de ces copropriétés voient leur situation s’aggraver et les conditions de vies de leurs habitants se dégrader.
Alors le gouvernement souhaite mettre en œuvre un plan d’action opérationnel, territorialisé et concerté avec les collectivités territoriales. Il s’agit d’intervenir de façon accélérée, par la rénovation – restructuration, sur les copropriétés en difficulté.
Ainsi cette intervention publique sur les copropriétés détériorées est un enjeu majeur pour les élus locaux confrontés à la question du mal-logement, au risque de péril et d’insécurité de leurs administrés. Face à l’ampleur du sujet et à l’enchevêtrement des problématiques qu’il englobe (insalubrité, mise en danger, sécurité publique, relégation territoriale et sociale…), des mesures (des plus incitatives au plus coercitives) sont proposées afin d’intervenir de façon renouvelée. Basé sur la négociation de plans d’action avec les décideurs locaux, ce « nouveau mode de faire » propose :
• une stratégie opérationnelle adaptée à la diversité des situations ;
• une approche territorialisée et partagée avec toutes les collectivités ;
• un copilotage de projet entre l’État et les collectivités pour traiter ces ensembles immobiliers, les questions sociales, sanitaires et d’ordre
• des moyens financiers renforcés et adaptés.

Trois axes d’action

Transformer
En cohérence avec le projet urbain, il s’agit d’accompagner les collectivités dans la transformation des copropriétés dégradées c’est-à-dire leur « recyclage ». Ces opérations de « recyclage » consistent à démolir tout ou partie de ces immeubles et à reconstruire une offre nouvelle de logements. Elles nécessitent d’importants investissements publics, car ces opérations de « recyclage » prévoient et assument financièrement le relogement des occupants et l’expropriation des marchands de sommeil.
• Initiative copropriétés propose de nouvelles solutions de financement des déficits de ces opérations de transformation dont :
– la prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80 % par l’Agence nationale pour la Rénovation urbaine (Anru) dans le cadre des projets d’aménagement des quartiers NPNRU (Nouveau Programme national de Renouvellement urbain) ;
– la prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80 % par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour les copropriétés faisant l’objet d’une décision de carence par le Tribunal de Grande Instance ;
– le financement, par l’Anah, des travaux de mise en sécurité des habitants jusqu’à 100 % de leur montant HT sous certaines conditions.
• Processus du recyclage d’une copropriété
– Étape A : diagnostic établi.
– Étape B : accord partenarial de recyclage de la copropriété et réalisation des travaux d’urgence.
– Étape C : acquisition des logements et accompagnement des ménages au relogement.
– Étape D : démolition de la copropriété.
– Étape E : reconstitution d’une offre nouvelle.

Redresser
Pour permettre le redressement d’une copropriété, il faut tout à la fois faciliter l’acquisition provisoire des logements, c’est-à-dire leur rachat par des opérateurs publics quand le propriétaire est défaillant, réaliser les travaux de rénovation y compris énergétique et en même temps assainir la gestion et le fonctionnement de ces copropriétés.
• Initiative copropriétés propose :
– l’amélioration des dispositifs des financements des travaux par l’Anah par un système de majoration qui complétera ceux apportés par les collectivités afin de rendre acceptables les restes à charge des copropriétaires et aussi…
– le renfort des mesures d’accompagnement des professionnels de l’immobilier ;
– la mobilisation des bailleurs sociaux dans les copropriétés mixtes pour assurer leur stabilité – la mobilisation des acteurs institutionnels compétents pour lutter contre l’habitat indigne et agir contre la suroccupation des logements comme les Agences régionales de santé, les services sociaux, les tribunaux de grande instance ;
– la sécurisation des plans de financement des travaux grâce notamment à la mobilisation des prêts Procivis.
• Processus du redressement d’une copropriété :
– Étape A : diagnostic établi.
– Étape B : accord partenarial de redressement de la copropriété et réalisation des travaux d’urgence.
– Étape C : acquisition de certains logements, accompagnement social des ménages, amélioration du fonctionnement et des comptes de la copropriété, établissement d’un programme de travaux.
– Étape D : réalisation des travaux de rénovation y compris énergétique de la copropriété.
– Étape E : copropriété redressée nécessitant la poursuite d’un accompagnement pour pérenniser le redressement.

Prévenir
Pour les copropriétés qui présentent des fragilités avérées, il est nécessaire de mettre en place des actions de prévention afin de leur éviter d’entrer dans d’éventuels processus de dégradation
• Initiative copropriétés propose :
– la mobilisation les dispositifs et les outils d’observation proposés par l’Anah aux collectivités et aux syndicats de copropriétaires : le registre national des copropriétés, le dispositif de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC), le Programme opérationnel de Prévention et d’Accompagnement en Copropriétés (Popac), l’opération programmée d’amélioration de l’Habitat, dédiée aux copropriétés et l’aide aux travaux de rénovation énergétique Habiter mieux copropriété ;
– le financement, par l’Anah, des travaux de mise en sécurité des habitants jusqu’à 100 % de leur montant HT sous certaines conditions.

Mobilisation nationale et partenariale

Agence nationale pour la rénovation urbaine
500 M€ pour accompagner notamment le financement de la transformation des copropriétés situées dans les projets d’aménagement des sites du nouveau Plan national de Rénovation urbaine (NPNRU) en complément des financements apportés sur les autres actions.

 Agence nationale de l’habitat
2 Mds € :
• pour financer le portage provisoire de lots (acquisition de logements) nécessaire à un redressement durable ;
• pour financer l’ingénierie de projet des collectivités ;
• pour renforcer le cofinancement des travaux, notamment des travaux d’urgence ;
• pour financer les actions prévues pour les copropriétés fragiles.

Action logement
Un engagement financier au cas par cas pour les collectivités locales : Action Logement Groupe se mobilisera, notamment sur les sites prioritaires, pour :
• améliorer ses propositions de prêts pour le financement des travaux à destination des propriétaires salariés (propriétaires occupants ou bailleurs) via CIL PAL Assistance, les Prêts travaux Copropriétés dégradées, les Prêts travaux Amélioration énergétique ;
• développer une offre de service à destination des collectivités et des copropriétés pour assurer la gestion locative et technique des logements acquis en copropriétés, c’est-à-dire être en maîtrise d’ouvrage déléguée pour le compte des syndicats de copropriétaires et collectivités locales ;
• accompagner les opérations de relogement des occupants ; mener des opérations d’acquisition-amélioration pour les logements destinés à intégrer durablement le parc locatif social.
• financer de manière complémentaire le déficit de recyclage en accompagnant avec ses réservations et ses filiales le relogement des occupants salariés ; en mettant en place avec ses filiales, pour les copropriétés à recycler : le portage de lots en copropriétés, et pour les copropriétés à redresser : le portage temporaire avec la conservation des logements au profit de ses filiales (copropriété mixte) ou après redressement, la vente à terme en accession sociale au profit des salariés.

Banque des territoires
Un engagement financier au cas par cas pour les collectivités locales :
• des modalités de financement de l’ingénierie des collectivités locales notamment en études et suivi-animation ;
• la mobilisation des prêts sur livret permettant les opérations de portage ;
• foncier et immobilier dans les copropriétés en extrême difficulté ;
• la création d’une société dédiée au portage de lots de copropriété pour mener les opérations de recyclage des copropriétés les plus dégradées et les opérations de portage temporaire nécessaires au redressement des copropriétés en difficulté ;
• la mobilisation de CDC Habitat afin d’assurer, pour le compte de cette société, la mission de gestion locative et technique des logements acquis en copropriété.
• CDC Habitat pourrait réaliser les missions suivantes : être maîtrise d’ouvrage déléguée des syndicats, de copropriétaires ; accompagner les opérations de relogement des occupants et enfin mener des opérations d’acquisition-amélioration.

Procivis
240 M€ : pour proposer des prêts aux copropriétaires très modestes destinés à la réalisation des travaux de réhabilitation.

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