CCI Paris Ile-de-France : propositions pour la loi Elan

CCI Paris Ile-de-France : propositions pour la loi Elan

Alors qu’il manque 350000 logements intermédiaires en Ile-de-France, construire plus et plus vite est devenu une urgence absolue. Promouvoir la mixité des fonctions urbaines, moderniser les opérations d’aménagement entre acteurs publics et privés, revitaliser les centres-villes constituent trois axes où des solutions énergiques doivent être prises.
« Le temps n’est plus aux grandes réflexions mais à l’action législative », alerte Didier Kling, président de la CCI Paris Ile-de-France. « En tant que personne publique associée à l’élaboration des documents d’urbanisme stratégiques, la CCIR est prête à y apporter toute son expertise ».
Pour accélérer l’aboutissement des pro-jets territoriaux, la CCI Paris Ile-de-France formule des propositions dans le cadre de la future loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) selon trois priorités :
• Contractualiser les grandes opérations en rassemblant autour d’un projet de territoire les acteurs publics et privés impliqués à condition de simplifier significativement les autorisations de construire par une réduction notable des délais ;
• Construire du logement intermédiaire, afin de permettre aux salariés des entreprises de bénéficier d’une offre adaptée à leur situation. Pour y parvenir, il faudrait notamment augmenter le bonus de constructibilité à 30 %;
• Sauver les centres-villes par la création d’une opération contractuelle de revitalisation de territoire (ORT) qui doit s’accompagner de réformes de l’urbanisme commercial (volets « commerce » des documents d’urbanisme locaux, lignes directrices régionales…).

Principales propositions
Le projet de loi Elan s’inscrit dans un mouvement de modernisation des droits de l’urbanisme et de la construction afin de les adapter aux besoins d’attractivité des territoires. Il poursuit trois objectifs : construire du logement et promouvoir la mixité des fonctions urbaines, contractualiser les opérations d’aménagement entre acteurs publics et privés, revitaliser les centres-villes. La CCI Paris Ile-de-France a toujours fait valoir l’urgence d’agir sur ces trois axes. Elle a donc examiné avec attention les dispositions du texte les déclinant et formule des propositions d’ amélioration.

Sur la dynamisation des opérations d’aménagement pour produire du foncier constructible
• Eviter de superposer les nouvelles grandes opérations d’urbanisme avec celles existantes, notamment la Zac ;
• Encadrer les procédures intégrées de mise en compatibilité des documents d’urbanisme dans un délai maximum de 6 mois.

Sur la libéralisation du foncier public
• Appliquer une décote pouvant aller jusqu’à 100 % lors de la cession de terrains destinée à du logement intermédiaire ou à des activités d’intérêt économique majeur;
• Promouvoir le remembrement foncier par la constitution d’Associations foncières urbaines de projet (AFUP) fin de mobiliser de façon consensuelle les propriétaires concernés.

Sur la transformation de bureaux vacants en logements
• Prévoir un bonus de constructibilité de 30 % au lieu de 10 %;
• Introduire une modulation de la participation financière aux « équipements publics si cette transformation intervient dans une opération d’aménagement.

Sur la simplification et la clarification des procédures d’urbanisme et d’aménagement
• Supprimer la faculté pour les collectivités compétentes d’instaurer une concertation publique préalable au dépôt de permis de construire de certains projets qu’elles définissent, compte tenu des distorsions générées entre territoires, du double emploi avec le processus de concertation sur le PLU et de l’alourdissement de l’instruction de l’autorisation ;
• Encadrer l’intervention de l’ABF par des prescriptions générales, rendre obligatoires la publication de ses avis et leur notification au constructeur ;
• Interdire le retrait de la déclaration préalable, facteur d’insécurité juridique; • Raccourcir d’un mois à 8 jours le délai de notification de la complétude du dossier de demande, une fois la dématérialisation effective (avant 2022) et prescrire un mécanisme d’autorisation tacite en cas de demande de pièces irrégulière par le service instructeur.

Sur la lutte contre les recours abusifs
• Supprimer la présomption d’urgence en cas de référé-suspension d’une autorisation;
• Imposer la cristallisation des moyens dans un délai de deux mois à compter de la communication aux parties de la production du premier mémoire en défense.

Sur la production de logements intermédiaires et les mutations du logement social
• Exiger un retour sur l’utilisation de la participation des entreprises à l’effort de construction et défendre le contingent réservé aux salariés des entreprises, sinon celles-ci n’auraient plus à devoir acquit-ter cette participation;
• Intégrer le logement intermédiaire dans le calcul des quotas de logements sociaux ;
• Accroître le bonus de constructibilité de 30 à 50 % en faveur du logement intermédiaire.

Sur la revitalisation des centres-villes
• Coordonner les opérations de revitalisation du territoire (ORT) avec d’autres outils : protection des linéaires commerciaux dans le PLU, périmètres de préemption commerciale ;
• Approuver le principe d’une dispense d’autorisation d’exploitation commerciale pour les projets en centre-ville de la ville principale mais conférer au préfet la faculté de saisir la Cnac, d’office ou à la demande de l’intercommunalité signataire, des chambres consulaires ou des concurrents, si le projet en cause risque de compromettre l’équilibre de ORT ;
• Etendre aux extensions de magasins et d’ensembles commerciaux, sauf si elles s’accompagnent d’une réhabilitation la faculté pour le préfet d’imposer un moratoire local sur des périphériques ;
• Insérer dans la future loi d’autres réformes indispensables de l’urbanisme commercial :
– créer des commissions régionales d’aménagement commercial et compléter les critères décisionnels par les items suivants : répartition des commerces au sein du territoire, évolutions démographiques, fragilité avérée des commerces existants en centre-ville, taux de vacance et présence de friches, consommation excessive d’espace au détriment d’autres activités, impact sur l’emploi (solde de ceux créés et supprimés) ;
– permettre au préfet de faire vérifier les données économiques produites par le demandeur par un tiers de confiance, comme les CCI;
– examiner comment soumettre à autorisation les entrepôts stockant des produits achetés par voie numérique et destinés à la livraison au consommateur;
– étudier une éventuelle révision du seuil légal d’autorisation de 1 000 m2 (le réduire à 400 m2 en zone dense ?) ;
– renforcer le volet commerce des documents d’urbanisme par la justification du parti d’aménagement commercial au regard du projet global de territoire et hiérarchiser les priorités d’implantation des commerces ;
– instaurer des lignes directrices régionales actées dans un contrat d’objectifs entre l’Etat et les intercommunalités, retranscrites dans les documents d’urbanisme et concertées avec les professionnels.

Le projet de loi Elan
Élaboré en partant du terrain, le projet de loi Elan porté par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires et Julien Denormandie, secrétaire d’Etat auprès du ministre, a pour ambition de faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles. Retour sur les mesures phares de ce projet de loi.

Construire plus, mieux et moins cher
• Simplification des normes, pour construire plus et plus vite : « pas de nouvelles normes sur la durée du quinquennat, sauf évidemment les normes de sécurité » a déclaré le secrétaire d’État, Julien Denormandie.
• Accélération des procédures et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire, pour passer de 24 à 10 mois de moyenne. Il s’agit de mieux encadrer les procédures de recours, de limiter les délais de jugement à 10 mois pour les immeubles collectifs et de renforcer les sanctions contre les procédures abusives. 30 000 constructions sont aujourd’hui bloquées à cause de recours abusifs.
• Facilitation de la transformation des bureaux vides en logements : pour que les bureaux obsolètes soient rénovés ou soient convertis en logements, un bonus de constructibilité sera introduit, les normes seront ajustées pour faciliter les reconversions, et les propriétaires de bureaux seront incités à les rénover. D’ici 2020, 500 000 m2 de bureaux vides seront transformés en logements.

Faire évoluer le logement social
• Réorganisation du secteur HLM pour construire plus de logements sociaux, en donnant de nouveaux outils aux organismes pour se réorganiser. Les 800 organismes de logements sociaux existants se regrouperont pour améliorer leur gestion et leur solidité ainsi que leur solidité financière. Chaque département gardera au moins 1 groupe d’organismes HLM.
• L’accession à la propriété pour les locataires HLM rendue plus facile, pour vendre jusqu’à 40 000 logements par an (moins de 1 % du parc), contre 8 000 aujourd’hui.
Cela permettra à la fois aux occupants d’accéder plus facilement à la propriété, de renforcer la mixité sociale et aux organismes HLM de pouvoir investir pour construire de nouveaux logements et de rénover leur parc : chaque logement vendu permet de financer la construction de 2 à 3 logements neufs, ou la rénovation de 3 à 4 logements existants.
• Plus de transparence dans l’attribution des logements sociaux, en généralisant le système de la cotation (transparent et objectif) dans les grandes agglomérations. Le secrétaire d’État, Julien Denormandie, a déclaré à ce sujet : « on va rendre transparents, lisibles, publics les critères de choix des bailleurs sociaux. »

Répondre aux besoins de chacun
• Création d’un « bail mobilité » pour faciliter la mobilité professionnelle : il s’agit d’un contrat de location de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie (garantie Visale pour les propriétaires).
• Plus de mobilité dans le parc social, pour que le logement puisse être adapté lors de changements de situations. Tous les 6 ans, un réexamen sera effectué par la Commission d’attribution des logements afin de proposer aux ménages qui le souhaitent un autre logement plus adapté à leurs besoins, à l’évolution de leur vie et de leur famille. Cette mesure a déjà été expérimentée, et elle permet aux locataires qui le souhaitent de changer pour un logement plus petit, et moins cher.
• Facilitation de la réquisition de locaux vacants pour héberger des sans-abri. Il s’agit de réformer la procédure de réquisition pour pouvoir réquisitionner
des locaux vides depuis plus d’un an à des fins d’hébergement, pour une durée maximale de deux ans. En île-de-France, 3,5 millions de m2 de bureaux sont aujourd’hui vacants.
• Les collectivités qui le souhaitent pourront expérimenter l’encadrement des loyers. La création d’observatoires des loyers sera généralisée dans les grandes agglomérations pour renforcer la transparence des données locatives. • Renforcement des sanctions pour les locations touristiques abusives : il ne s’agit pas de remettre en cause la location par les particuliers mais de lutter contre le retrait du marché de milliers de logements lorsque la location touristique est abusive (le plus souvent, lorsqu’elle dépasse 120 nuits par an ou qu’elle concerne des logements vides qui pourraient être mis en location).

Améliorer le cadre de vie
• Lutte contre les marchands de sommeil et la dégradation des copropriétés, notamment par la création d’une présomption de revenus (qui permet des poursuites fiscales), et par la possibilité pour les pouvoirs publics d’intervenir plus rapidement.
• 5 milliards d’ euros pour la rénovation des centres-villes dégradés des villes moyennes, en mettant en place des opérations de revitalisation de territoire.

 

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